Ces villes minées par les logements vacants : La pléthore de logements locatifs privés construits avec des aides fiscales sans répondre à une vraie demande touche beaucoup de villes

LE MONDE | 23.02.2015 | 
En dix ans, le nombre d’habitations vides est passé de 1,9 millions à 2,6 millions. Un phénomène amplifié par les effets pervers de programmes défiscalisés.

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A Vichy, dans l’Allier, toutes les demandes de logement social sont satisfaites en quinze jours. « Nous proposons des appartements dans des immeubles rénovés, au bord du lac », précise Frédéric Aguilera, l’adjoint au maire chargé de l’urbanisme. Avec 4 700 logements vides, soit 22 % de son parc, la ville thermale de 25 000 habitants est en effet championne de France de la vacance.
En dépit de la pénurie de logements sans cesse dénoncée, il existe des villes où les logements vides atteignent une proportion parfois inquiétante : 29 000 à Nice (Alpes-Maritimes, 12,8 % du parc), 7 200 à Avignon (Vaucluse, 14,3 %), 7 500 à Mulhouse (Haut-Rhin, 13,6 %), 7 000 à Béziers (Hérault, 16,7 %). Selon nos calculs, issus des données de l’Insee, 42 communes de plus de 8 500 logements affichent un taux de vacance supérieur 12 %, et ce phénomène discret s’amplifie. En dix ans, le nombre de logements vides est passé, au plan national, de 1,9 million en 2004 à 2,64 millions en 2014. Le taux de vacance a ainsi grimpé de 6,3 % à 7,8 %.
Le parc social est aussi localement touché : dans toute la France, 129 000 logements HLM attendent un locataire. De quoi relativiser la pertinence de l’objectif national, maintes fois proclamé et jamais atteint, de construire 500 000 logements, dont 150 000 sociaux. « Ce qui est absurde, c’est qu’on nous demande de construire à Vichy des logements sociaux, pour atteindre les 20 % qu’exige la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU), alors que nous sommes à 15 %. Mais si je construis de nouveaux immeubles, je vide les anciens ! », se désole Frédéric Aguilera. « La solution est de convaincre les propriétaires privés de conventionner leurs biens à louer, c’est-à-dire de basculer des logements privés sous statut social. »
« Absurde »
Ces dernières années, Vichy perdait des habitants au profit de sa périphérie, une tendance enrayée depuis peu. « Nous avons hérité d’un parc de meublés et de grands hôtels pour accueillir les curistes, nombreux en été, mais l’affluence n’est plus la même aujourd’hui », explique Frédéric Aguilera, qui est aussi vice-président de l’agglomération (23 communes et 74 000 habitants). « Ce parc ancien est en mauvais état, avec des loyers faibles, proches de ceux des HLM. »
Cette suroffre résulte aussi de la flopée de programmes défiscalisés de type Robien, Borloo ou Scellier. Près de 400 nouveaux logements sont sortis de terre à Vichy entre 2006 et 2010, qui ont vidé le parc ancien mais ne se sont pas tous remplis pour autant. Pour éviter ce gaspillage, le nouveau dispositif fiscal Pinel (du nom de l’actuelle ministre du logement), en vigueur depuis le 1er septembre 2014, ne devait pas s’appliquer dans une ville comme Vichy… Sauf dérogation, que la municipalité a demandée et obtenue du préfet : « Si je n’ai pas le label Pinel, je n’attirerai aucun investisseur, or j’en ai besoin pour, par exemple, transformer quelques anciens hôtels en logements », justifie M. Aguilera.
A Mulhouse, la Tour de l’Europe, construite entre 1969 et 1972 pour accueillir cadres et professions libérales dans ses 180 logements, est devenue le symbole de la déprime immobilière locale : une trentaine de logements ne trouvent pas preneur, car les charges, entre 350 et 900 euros par mois, les font fuir. La cité regorge de logements vides : plus de 7 500, dont 1 500 HLM. Même sociaux, les loyers sont trop élevés, notamment dans les immeubles construits après 1990, sans compter les charges de chauffage, trop lourdes pour le budget des ménages. En dépit de cette surabondance, Mulhouse a continué à construire des logements sociaux et à accepter des programmes défiscalisés.
La pléthore de logements locatifs privés construits avec des aides fiscales sans répondre à une vraie demande touche beaucoup de villes du Sud. Le Grand Rodez (Aveyron) a vu s’édifier 4 000 de ces logements entre 2001 et 2009, dont 1 800 dans la ville centre, qui compte désormais 2 300 logements vides. La vacance y atteint 14,9 %. C’est aussi le cas à Agen (Lot-et-Garonne, 15,4 % de vacance), Tarbes (Hautes-Pyrénées, 14,6 %), Carcassonne (Aude, 14,2 %), Bergerac (Dordogne, 11,8 %), Castres (Tarn, 11,3 %), Avignon (Vaucluse, 14,3 %).
Dans les grandes villes aussi
Pour Dominique Estrosi-Sassone, adjointe au maire de Nice, déléguée au logement et à la rénovation urbaine, les chiffres de l’Insee sont contestables : « Il y a, pour nous, 20 000 logements vides sur l’ensemble de la métropole [550 000 habitants] et si l’on retire les appartements en travaux, ceux en cours de succession ou qui seront prochainement occupés, il n’en reste qu’à peine 2 500 vraiment vacants, que nous essayons de rénover par des incitations financières de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat », détaille-t-elle.
En Ile-de-France, les logements vides sont peu nombreux, à quelques exceptions près, comme Fontainebleau, où le taux de vacance frise les 15 % Cette ville- ­clairière, enserrée dans la forêt domaniale, est pourtant recherchée et chère. « Le centre-ville recèle un beau patrimoine, pas toujours entretenu, que les propriétaires n’ont ni envie ni besoin de louer », constate son maire Frédéric Valletoux (sans étiquette).
Toutes les grandes villes recèlent des logements vides, y compris Paris (plus de 98 000 déclarés vacants, en 2011, soit 7,3 % du parc, moins qu’en 2006), Lyon (25 000, soit 9 %) ou Marseille (30 000, 7,2 % mais certains arrondissements, comme le 1er et le 3e, affichent des taux de vacance d’environ 15 %), et peinent à les mettre en valeur lorsqu’il s’agit d’appartements en copropriété. La Ville de Paris a réussi, avec le dispositif Solibail de garantie de paiement des loyers, à remettre 1 000 de ces logements en location, une goutte d’eau.
La taxe sur les logements vacants, appliquée à petite dose, à partir de 1998, à huit agglomérations, a eu pour résultat de diminuer la vacance de 21 % à 48 %, selon les villes. Elle a été étendue, depuis le 1er janvier 2013, à une trentaine d’agglomérations, et renforcée, avec un taux majoré au fil des ans : 12,5 % de la valeur locative la première année, 25 % la deuxième année… Sa collecte est ainsi passée, entre 2012 et 2013, de 38 à 130 millions d’euros, et pourrait atteindre 200 millions d’euros en 2015.
Isabelle Rey-Lefebvre Journaliste au Monde

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