Les sociétés coopératives d’habitants, pour sortir de la guerre immobilière

L’âge de faire – journal alternatif- janvier 2018 -Fabien Ginisty –

Une société coopérative d’habitants regroupe des personnes qui veulent gérer et améliorer, ensemble, les logements qu’ils occupent dans un même immeuble ou sur un même terrain. Les valeurs fondamentales sont la propriété collective, la sortie du système spéculatif et la démocratie. Par sa nature même, l’habitat coopératif représente une alternative au marché immobilier et à ses dérives. Choix solidaire, ouvert à tous, c’est aussi un choix de raison. Explications.
« On en a parlé avec nos enfants, on leur a expliqué notre démarche. Ce qu’on leur a dit, c’est qu’on préfère leur transmettre des valeurs plutôt que de l’argent indu. » Jean Sintes 66 ans, ancien maçon et Marie-Line, son épouse, instit’ retraitée, on fait le choix d’acheter un appartement dans le cadre d’une coopérative, à Vaulx-en-Velin (69). Du fait de ce statut particulier, l’appartement en question ne pourra jamais faire l’objet d’une plus-value immobilière (1). « Sa valeur suivra le cours de l’inflation, pas celui de la spéculation. » Les deux enfants hériteront de ce patrimoine, cependant, vu la situation géographique de l’appartement, ce choix prive peut-être les descendants Sintes de quelques dizaines de milliers d’euros de plus-value… « Ils ont approuvé notre choix à 100 %Ils ont dit qu’ils étaient fiers de nous, explique le père avec satisfaction. En spéculant, finalement, on s’appauvrit parce qu’on oblige la génération suivante à acheter toujours plus cher. Et le gros de bénéfices est pour les banques et les investisseurs, pas pour les petits propriétaires. Nous, on fait grossir le pot des logements qui deviennent des biens communs« .
Loyers plus faibles pour les générations futures
Comme Jean, ils sont quelques centaines aujourd’hui à investir au sein de coopératives d’habitants autogérées (2), refusant de verser une rente en tant que locataires, et refusant tout autant d’alimenter la spéculation immobilière en devenant des propriétaires « classiques ». Le mécanisme de l’habitat coopératif n’est pas très compliqué : les habitants sont propriétaires de parts sociales d’une société coopérative – comme dans le cas d’une société civile immobilière. C’est la société qui est la seul propriétaire des logements de l’immeuble, qu’elle loue aux habitants propriétaires des parts sociales. Les habitants bénéficient ainsi qu droit de jouissance, d’usage de leur logement, et exercent leur droit de propriété collectivement par l’intermédiaire de la coopérative, selon le principe une personne/une voix. Quand les habitants s’en vont, ils revendent aux nouveaux habitants, non pas leur logement, mais les parts de la coopérative. Le logement n’est payé qu’une fois, par la ou les premières générations d’occupants, le temps de rembourser les crédits. Ainsi s’exerce la solidarité intergénérationnelle : « Une fois que les coopératives auront fini de rembourser, elles pourront choisir de ne faire payer aux occupants que les charges, ou un peu plus pour contribuer à leur tour au mouvement coopératif, explique Pete Kirkham, co-président dHabicoop, la fédération des coopératives d’habitants. Vu qu’il n’y a pas de rente immobilière, les loyers décrochent peu à peu par rapport au marché locatif. »  La Fédération Habicoop travaille sur un montage juridique et financier susceptible d’être largement reproduit, dans l’objectif de faire émerger des coopératives d’habitants en France. Elle a obtenu une reconnaissance légale de cette nouvelle forme d’habitat en 2014.
« De 600 à 3 000 euros par mois dans la cage d’escalier »
Contrairement à l’idée reçue, les coopératives d’habitants ne sont pas « un truc de riches » : « Dans les projets réalisés, la grande majorité des foyers concernés sont sous les plafonds sociaux« , constate Pete. Comment l’expliquer ? Implication des coopérateurs dans le montage du projet, mutualisations de matériel et d’espaces (buanderie, chambre d’amis, atelier de bricolage, salle de bien-être…) permettent de réduire les coûts d’accession à la propriété. Du fait de leur portée collective et d’utilité sociale, les projets peuvent également bénéficier de durées d’emprunt plus longues, ainsi que de taux avantageux. Thomas Berthet est aussi co-président d’Habicoop, par ailleurs investi dans une coopérative toulousaine : « Dans notre immeuble, les revenus vont de 600 à 3 000 euros par mois; parmi les 17 logements, 12 sont considérés comme des logements sociaux au vu des revenus des locataires, et ont pu bénéficier d’un prêt locatif social pour leur construction. Si on ajoute l’échelle des âges, de moins de 30 ans à plus de 80 ans, on a une mixité réelle dans la cage d’escalier. »
Comme dans le plupart des collectifs, la solidarité s’exprime également au sein du groupe : « Chaque sociétaire a dû faire un apport initial représentant 20 % du coût de son appartement, pour que la coopérative puisse contracter les prêts, explique Thomas. Certains avaient seulement 1 000 euros en poche. Ce sont d’autres qui ont compensé en apportant plus. » s’ils le souhaitent, les « bienfaiteurs » récupèrent ensuite, mois par mois, leur apport supplémentaire, par une transformation d’une partie du loyer en parts sociales. le cadre souple de la coopérative permet ainsi à la solidarité de s’exprimer. « Certains d’entre nous ne mettent pas tout leur patrimoine dans la coop. D’autres, au contraire, n’auraient pas risqué d’acheter quoi que ce soit, du fait de leur apport trop faible, de leurs revenus trop bas ou de leur âge. La propriété collective propre aux coopératives d’habitants leur permet de « capitaliser » au moins un peu, en échappant à la location pure, qui parfois les saigne, voire à la résidence seniors !« , souligne Thomas. 
Pas « demain ! », maintenant !
Malgré ses atouts, le modèle des coopératives d’habitants demeure confidentiel, même si la loi Alur a, semble-t-il, créé un nouvel élan. Les principaux freins à son développement plus rapide sont connus: la constitution des groupes de pairs, ainsi que le montage des projets immobiliers nécessitent du temps, à l’heure où les personnes sont de plus en plus mobiles, par choix ou par nécessité. Pour pallier ces contraintes et « mener l’offensive des communs » à une plus grande échelle, l’économiste lyonnais Baptiste Mylondo a initié, depuis septembre, la réflexion sur un nouveau modèle de coopérative. « On est une quarantaine d’habitants dans le groupe de montage, ça avance bien« . La coopérative en question concernerait tout habitant existant, et pas nécessairement dans le même immeuble : « Tout propriétaire actuel pourrait apporter son bien à la coopérative. Il continuerait à y habiter, et obtiendrait des parts sociales en échange de son bien, qui ne serait plus jamais revendu. Ses héritiers bénéficieraient du droit à habiter au sein d’un des logements de la coopérative. » Le pot commun initial serait donc constitué par les apports des propriétaires actuels, en plus des apports classiques des sociétaires qui « accéderaient à la propriété » collective. Avec ces différents apports, la coopérative pourrait acheter les logements actuellement loués, et d’autres logements, au gré des déménagements des sociétaires. De réunion en réunion, la coopérative « Maintenant ! » fait son chemin, avec l’objectif de « sortir du marché le plus possible de logements« , et tendre vers des loyers équivalents au coût d’entretien des habitats. « Tant que le logement est une marchandise, il sera un facteur d’exclusion », rappelle l’initiateur de Maintenant !
(1) D’autres projets portés par la solidarité de ses membres peuvent exister, mais non protégés par le statut coopératif, ils risquent à terme d’être récupérés par le marché, selon les appétits des héritiers, par exemple.
(2) Une cinquantaine de collectifs planchent actuellement sur des projets. Trois projets ont été finalisés, à Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, et toulouse.

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