La loi Elan va bouleverser le logement social

Le Monde – 06/03/2018 – Isabelle Ray-Lefebvre –
Le texte doit être présenté en conseil des ministres mercredi 4 avril.
Transmis au Conseil d’État, fin février, le projet de loi « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » (loi Elan), défendu par le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, et son secrétaire d’État, Julien Denormandie, a été peu modifié depuis le premier jet, fin septembre 2017, et en dépit des cinq réunions dites « de consensus sur le logement » qui se sont tenues en présence de tous les acteurs, du 20 décembre au 28 février.
L’un des gros morceaux de cette future loi, qui doit être présentée en conseil des ministres mercredi 4 avril, concerne l’évolution du secteur du logement social. Un premier point aborde la restructuration du secteur, les organismes HLM étant sommés de se regrouper en sociétés de coordination à la tête d’au moins 15 000 logements, avec une mutualisation de leurs capitaux, quel que soit leur statut juridique, public ou privé. Leurs compétences sont élargies par le biais de filiales spécifiques, par exemple, à la vente de logements – qui est encouragée au rythme de 40 000 cessions par an au lieu des 8 810 actées en 2016 –, la construction ou l’aménagement d’équipements, un rôle que jouent déjà nombre d’offices publics. C’est par exemple le cas de l’office de la Drôme qui a réalisé plusieurs maisons médicales, hors de son champ légal de compétences et malgré les critiques de l’Agence nationale de contrôle du logement social
Cotation
Ensuite, le statut des locataires est remanié : leur situation sera réexaminée tous les six ans par la commission d’attribution, qui voit ainsi ses compétences étendues, pour proposer, en cas de sur ou sous-occupation ou de situation de handicap, un autre logement, ou appliquer un surloyer si les revenus dépassent les plafonds de ressources. Les demandes d’attribution d’un logement social feront toutes l’objet d’une cotation, c’est-à-dire d’une note pour aider à départager les candidats selon des critères de priorité définis par les intercommunalités.
Enfin,…      L’accès à la totalité de l’article est protégé

Détails du texte : (Comment ça marche – mars 2018)
Le texte de l’avant-projet de loi peut être téléchargé en ligne sous forme de fichier PDF, dans sa version transmise au Conseil d’État. Le texte du projet de loi sera téléchargeable après sa présentation en Conseil des ministres (normalement prévue au début du mois d’avril).
Télécharger le texte du projet de loi Elan (loi logement 2018).
Encadrement des loyers
La loi Alur de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers dont la mise en application pratique a été pour le moins difficile et compliquée : seulement deux communes (Paris et Lille) l’ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs dans ces villes, à la fin de l’année 2017.
Le gouvernement pourrait toutefois vouloir conserver le dispositif puisque l’avant-projet de loi renforce les sanctions applicables aux propriétaires qui ne le respecteraient pas. L’article 43 de l’avant-projet prévoit ainsi la faculté pour le préfet de prononcer une amende administrative dont le montant serait égal à 25 % du montant du trop-perçu.
Le texte prévoit en outre de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers.
Bail mobilité
Le projet prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le « bail mobilité », qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités de conclusion et de résiliation seront souples :
– la durée du bail sera convenue dès l’origine, et le bail ne sera pas renouvelable ;
– le bail sera sans dépôt de garantie ;
– les charges seront versées forfaitairement ;
– le locataire pourra résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ;
– aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation.
Urbanisme
L’un des objectifs affichés de la réforme consiste à simplifier les règles d’urbanisme. Certaines procédures devraient ainsi être assouplies . Des mesures devaient également être prises afin de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire : les sanctions en cas d’abus pourraient notamment être renforcées. Les demandes de permis de construire devraient, quant à elles, pouvoir se faire en ligne dans les communes dont la population dépasse un certain seuil.
HLM
Le logement social sera également un sujet abordé par la loi. Le gouvernement envisage notamment de regrouper les organismes HLM.
Copropriété
Les copropriétés seront également concernées par la réforme, qui vise à mieux adapter la réglementation en fonction de leur destination et de leur taille. Il est notamment envisagé de mettre en place un conseil d’administration de copropriété, qui remplacerait l’assemblée générale dans les copropriétés de grande taille. Ces mesures seront normalement prises par ordonnances (donc sans vote au Parlement).
Bail numérique
Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électriquement.
Locations touristiques
Le projet renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations devraient également être renforcées.

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