Viager – Des agences immobilières se spécialisent dans ce marché

Bien moins développé qu’au Royaume-Uni, le marché pourrait décoller en France.

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LE MONDE ECONOMIE | 09.04.2018 | Par Isabelle Rey-Lefebvre
Le viager a si mauvaise réputation, en France, que le nombre de transactions ne dépasse guère 4 000 à 5 000 par an, dans un déséquilibre patent d’un acheteur pour dix vendeurs. Il existe donc des dizaines de milliers de biens à vendre en viager qui ne trouvent pas preneur. Au Royaume-Uni, avec la même population et une proportion comparable de retraités, 25 000 viagers sont signés chaque année.
Le principe est ancien : un propriétaire généralement âgé vend son bien mais en conserve l’usage. Le prix est la valeur estimée du bien occupé, donc décoté, partagé en un « bouquet », le capital perçu immédiatement, et une « rente » calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur, avec toutes les modulations possibles entre eux : un gros bouquet de départ entraîne une petite rente ou pas de rente du tout, et l’inverse est aussi faisable. C’est l’incertitude sur la durée d’un tel contrat que redoutent les Français qui ont pour certains en mémoire la mésaventure de ce notaire qui a acheté en viager la maison de Jeanne Calment, devenue doyenne de l’humanité et décédée, à 122 ans, après son acheteur. L’épouse de ce notaire a donc continué de verser la rente pendant deux ans après la mort de son mari, payant, au total, plus de deux fois la valeur initiale du bien.
Des retraités dont la pension ne progresse pas
Afin de neutraliser le risque d’un viager interminable, il existe désormais, pour les investisseurs, des formules mutualisées par l’intermédiaire d’un fonds qui achète des dizaines de biens à la fois pour en lisser les aléas.
Une telle amélioration pourrait faire redécoller le marché, car tous les ingrédients sont réunis : des retraités au-delà de 70 ans à 72 % propriétaires de leur logement qui souhaitent y rester le plus longtemps possible, tandis que leurs pensions ne progressent pas, au contraire. Le viager est l’occasion de faire des donations à leurs enfants, avant qu’ils deviennent eux-mêmes retraités, et petits-enfants, ….
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ou d’entreprendre des travaux. L’ayant bien compris, des agences se spécialisent dans ce type de transactions, tel le réseau Viagimmo, né, en 2017 aux Sables-d’Olonnes.
« Il ne se passe pas de semaine sans qu’un institutionnel, caisse d’assurance ou de retraite, me demande de monter un fonds spécialisé en viager », témoigne Eric Guillaume, créateur, en 2010, de la société de conseil en ingénierie financière Virage-Viager. Il a, par exemple, conseillé l’Union mutualiste retraite qui dépend de la MGEN pour son fonds Coremimmo, doté de 40 millions d’euros, 123Venture Capital pour la Sicav 123Viager, destinée au grand public, ou encore l’Union nationale mutualiste interprofessionnelle dans le montage d’Agir contre la perte d’autonomie, doté, lui, de 20 millions d’euros. Plutôt que de viager, on parle ici de démembrement de propriété entre l’usufruit, conservé par le vendeur, et la nue-propriété acquise par l’acheteur qui verse un capital en une seule fois, sans rente.
Des solutions diverses
Avec onze investisseurs institutionnels comme la MAIF, la CNP, la Macif, le Crédit mutuel nord Europe, AG2R La Mondiale ou Groupama, la Caisse des dépôts a, en 2014, créé Certivia, doté de 150 millions d’euros, géré par La Française et conseillé par Renée Costes Viager pour la rédaction de ces contrats très pointus. L’objectif d’achat de 500 lots devrait être atteint, dès la fin 2018, pour des biens situés en Ile-de-France, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur et dans sept grandes villes (Montpellier, Lille, Strasbourg, Nantes, Toulouse, Bordeaux et Lyon). « Ce sont des solutions pertinentes pour les deux parties puisqu’un bien qui vaut 350 000 euros peut mener à un bouquet de 60 000 euros puis une rente mensuelle de 800 euros, sur une espérance de vie moyenne de quinze ans, détaille Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager. Ainsi, le vendeur peut rester chez lui, dispose d’un complément de revenu tout en étant rassuré par la qualité de son acheteur institutionnel qui, lui, peut en retirer une rentabilité de 4,5 % à 5 %, aujourd’hui enviable. »
La Ville de Paris, qui compte 110 000 personnes âgées de plus de 75 ans dont près de 10 % vivent sous le seuil de pauvreté, y songe également. Elle a, le 21 mars, adopté une délibération pour étudier le rachat d’appartements en viager : « Il s’agit d’aider des seniors modestes à rester chez eux, explique Galla Bridier, adjointe au maire chargée des questions relatives aux seniors et à l’autonomie, puis, lorsque la Ville récupérera les appartements, de les transformer en logements sociaux. Nous songeons à nous adosser à la Caisse des dépôts ou à l’expérience de viager solidaire menée par la coopérative Les 3 Colonnes, à Ecully, dans le Rhône ». Grâce à ce système, des personnes âgées ont pu entreprendre des travaux d’adaptation de leur logement et doubler le nombre d’heures de présence des aides à domicile.
La société Stayhome propose un mécanisme un peu différent, de portage foncier qui s’apparente à de la vente à réméré, soit une cession à terme d’en général 10 ans, avec possibilité de rachat : le vendeur cède sa maison pour 80 % de sa valeur et en reste locataire. Il perçoit d’entrée un petit capital (60 000 à 80 000 euros si le bien est estimé 300 000 euros). L’acheteur devient son bailleur et lui verse une rente équivalente au loyer, qui s’annulent donc. Un rachat est possible à tout moment en remboursant le capital et la rente, sinon, au terme des dix ans, l’acheteur devient pleinement propriétaire. Stayhome, créée par un ex-banquier, Patrick Drack, et un ex-promoteur, Christian Lachaux, a déjà réalisé 110 ventes en portage immobilier : « C’est un placement sûr, sans risque d’impayé, et nous avons beaucoup d’investisseurs particuliers, très préoccupés que leur argent dépanne des propriétaires en difficulté », confie M. Lachaux.
Viager, portage, démembrement, vente à réméré : autant de solutions pour que les seniors puissent monétiser – si besoin – leurs biens immobiliers devenus si chers.
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Deux phénomènes peuvent amener à une manipulation dans la prise en compte des informations par notre conscience : --> Le mirage qui voile et cache la vérité derrière les brumes de la sensiblerie et de la réaction émotionnelle. --> L’illusion qui est une interprétation limitée de la vérité cachée par le brouillard des pensées imposées. Celles-ci apparaissent alors comme plus réelles que la vérité qu’elles voilent, et conditionnent la manière dont est abordé la réalité … A notre époque médiatisée à outrance, notre vigilance est particulièrement requise !
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